(相关资料图)

收官的网红盘

23年黄埔楼市有什么趋势？

四个字：

乏善可陈！

本文完。

。

。

。

今年黄埔楼市确实乏善可陈，远没有前两年刺激。

以前的网红盘：城市之光、品秀星樾、保利罗兰，还有星樾山畔、星汇城，等等。

以上这些盘，在23年基本都会收官结束。

而且上新盘非常少，远没有前两年多，就算有，热度也远不如以前的这几位大网红。

比如，长龙村、黄登村旧改项目可能会上市，有多少人知道是谁开发，位置在哪吗？

大壮名城，23年大概率也不会上新。

要说黄埔新盘扎堆儿的地方，是长岭居，地确实卖了好几块出去，不过仔细看，完全可以看成是知识城集团连片开发的一个大型项目，就是长岭雅居。

长岭雅居

定位偏高端，面积大，总价不会便宜。就产品来说，我个人挺喜欢，

这么看，明年黄埔楼市唱主角的还是那几个老面孔：

富颐华庭、黄埔新城、时代天韵、中央城、保利锦上等等。

换工作的销售们

也不瞒各位说，最近有挺多黄埔的楼盘销售问我，他们所在的项目要结束了，之后去哪个盘好？

看来，2023年，也是东部楼市销售换工作的大年。

真要站在楼盘销售的角度看，黄埔这种刚需胜地要是没什么货卖，这些销售往哪跳？

其实这是「刚需不买黄埔，以后买哪里」的问题，换一个角度看。

去天河、海珠卖豪宅，实话实说，很多销售气质不对，积累不够，卖不了豪宅。

你让他们跳去满世界都是新项目的荔湾（芳村），大部分也不愿意去。

至少我接触的楼盘销售里，从荔湾跳到黄埔做的见过，但从黄埔跳回荔湾的少见。

那去卖番禺？

番禺针对东部的300-500w左右的新广客户，整体来说，走量远不如黄埔，不如在黄埔挣钱多。

这也说明，2023年，番禺、白云等几个区，主打抢东部客，或许是个机会。

而对于购房者来说，黄埔总价友善、产品够力、配套还不错的产品，也是尽量能买尽买，过了这村，以后就越来越没有这个店了。

价格的天花板

我说荔湾（芳村）的房价中位数天花板就是5w+，还有很多人不服，说我是个东吹。

那我今天聊黄埔的房价中位数天花板：

不吹不黑，老黄埔也就是5字头，科学城4字头。

高过这个价格的，比如前者去到6字头，后者去到5字头，

这些盘开发商自己卖起来都比较吃力。

比如xhwlf，带着老钱的气息扑面而来，结果果然是仆了。

咱也有一说一，黄埔的大部分楼盘，之前因为竞争激烈，定价还算是比较克制、合理的。

要不也不会去化的比较快。遇到不合理的，别惯着，凉着就行。

商业的短板

昨天我说荔湾要只打商业牌，那肯定完犊子，还有人说我嫉妒。

我作为一个能美团，就不出门，逛街对我来说就是负担的正常男性，对几个商场有啥好嫉妒的。

要我评价起黄埔的商业，那也是一泡污的存在。

而且，我认为，华润暂缓在新溪搞万象汇，是个非常正确的选择。

如果它现在要在新溪搞万象城，那才是仆街仆到姥姥家去了的决策。

现在在上图红框处开个万象城，各位觉得能火吗？

黄埔虽然近十年发展很快，但人口密度还是太低，指望着现如今自己都过的不好的大型中高端购物中心来给地产搭台唱戏，那是几乎是痴人说梦。

甚至老黄埔的人口结构更新换代，也才刚刚开始，大把城中村农民房你开个LV卖给谁去啊？

整个黄埔，最有潜力搞中端（高端都不行）商业的还是大壮名城片区，但前提依然是大壮后续几个组团交楼，才能算是正确的时间窗口。

现在黄埔需要的是过日子型的大型超市，比如山姆会员店、Tesco这种，找个方便停车的山卡拉开一个，地租铺租免费十年，车位管够，这样能火。

另外就是，经济复苏，可以期待一下社区商业的进化升级，仅此而已。

想要靠造mall带动房价，都是本末倒置。

需求支撑不起来，要mall有个毛用啊。

黄陂

细心的朋友会发现，我在盘算各个项目时，黄陂的项目一个都没说。

黄陂从大火到凉，中间也就隔了一个融创。

暴雷这玩意有点像癌细胞，有局部扩散性。

但凡有问题，并且还是板块带头的项目出问题，整个板块都会一起向下。

全赖融创，这事也不客观，剩下几个同行营销乏力也是重要原因。

比如，某盘，我找他们销售要个项目资料，都找不齐，说是上面压根儿就没给过。

这种搞法，能卖的动就奇了怪了，库存目前属于科学城高水位，那也正常。

黄陂几个盘产品整体不赖，亮点不少，而且今年，在科学城几个红盘纷纷收官的前提下，好好弄，有做起来的可能性。

建议可以考虑：

降价去库存。

别以为是国资背景就天下无敌，又不是越秀保利中海，有能把板块炒热的能力。

承认自己菜，是好事儿，才有努力的方向、进步的空间。

自己看自己是鹰击长空，别人看来却是菜鸡互啄。

这样才是最尴尬的。